פינוי מוקדם של שוכר ביוזמתו

שוכרי דירות רבים מתחבטים בשאלה מה יעלה בגורלם אם מסיבות מסוימות יאלצו לעזוב את הדירה באמצע תקופת השכירות. האם כבולים להסכם השכירות? או שמא ניתן להביא לפינוי מוקדם של השוכר ביוזמתו?

להשתחרר מהסכם שכירות בלא עילה

כידוע, תקופת השכירות בדירת מגורים מתפרסת בדרך כלל על פני תקופה קצובה ולא ארוכה בזמן. כאשר במרבית הסכמי השכירות נהוג אף להעניק ברירה להארכת תקופת השכירות, בתקופה נוספת ובתנאים דומים.

כמו כן, הסכם שכירות בדירת מגורים אמור לכאורה לשקף את כל המידע הקיים והידוע שעומד לרשות הצדדים במועד התקשרותם בהסכם.

כך למשל, גובה דמי השכירות ומשך תקופת השכירות משקפים למעשה הסכמות מסחריות אשר עתידות להתקיים בהתאם למועד המוסכם בין הצדדים.

על מנת להבטיח מראש את קיום ההוראות שבהסכם השכירות, כגון הבטחת תשלום דמי השכירות ושיפוי בגין נזקים העשויים להיגרם לדירה, במרבית המקרים, נהוג לעשות זאת על יד הפקדת עירבון כספי או באמצעות ערובה אחרת לבעל הדירה.

בכל הנוגע ל"סעיף יציאה" מהסכם השכירות וביטולו בלא עילה, נדרש כי הדבר יהיה מעוגן במפורש בהסכם השכירות ואף נדרש כי הדבר יחול על הצדדים באופן הדדי.

כך למשל, הוראה המאפשרת לבעל הדירה בלבד להביא לסיום מוקדם של הסכם השכירות, בטלה, אלא אם קיימת הוראה דומה לטובת השוכר.

לכן, לא בכדי חלק נכבד מהסכמי השכירות כיום שותקים בדבר מתן האפשרות לבטלו בלא עילה. עם זאת, במקרים מסוימים תיתכן בכל זאת אפשרות של פינוי מוקדם של שוכר על ידי איתור שוכר חלופי וזאת בכפוף להסכמתו של בעל הדירה.

פינוי מוקדם של שוכר באמצעות איתור שוכר חלופי

מדובר במנגנון די שכיח בעיקר בדירות בהן תדירות תחלופת השוכרים גבוהה, כגון "דירות שותפים". אך הדבר מאפשר פתרון יעיל בכל סוגי הדירות. על פי מנגנון זה, האחריות לאיתור שוכר חלופי מוטלת למעשה על השוכר עצמו ובכפוף ל-2 תנאים:

1. הסכמה של בעל הדירה
2. תקופת השכירות לשוכר החלופי לא תחרוג מהתקופה בהסכם השכירות המקורי.

כך למעשה בעל הדירה נותר "בראש שקט" מבלי שתיפגע רציפות ההשכרה. השוכר בעצמו אחראי על איתור שוכר חלופי אשר מצדו יידרש להיכנס בנעלי השוכר ולהתחייב בהסכם השכירות המקורי.

לכאורה ניתן לנקוט באפשרות זו גם אם הדבר לא צוין במפרש בהסכם השכירות. החוק קובע בעניין זה, כי חילוף שוכרים בדירה יהיה בהסכמת בעל הדירה, ואולם מצב בו בעל הדירה מתנגד לחילוף השוכרים מטעמים לא סבירים או מציב תנאים בלתי סבירים לכך, ניתן לבצע זאת גם ללא הסכמתו.

עם זאת, הניסיון מלמד כי במצב כה קיצוני בו בעל הדירה מסרב בתוקף להיעתר לחילוף שוכרים ואילו השוכר מצדו נחוש לעזוב את הדירה, אזי לא יהיה מנוס מבירור המחלוקת על ידי בית המשפט.

לכן, מומלץ להיוועץ קודם לכן עם עורך דין הבקיא בסוגיות הנוגעות לדיני פינוי מוקדם של שוכר מדירת מגורים על מנת שלא תסתכנו בהפרת הסכם השכירות. פניה לעורך דין עשויה אף להוביל לפתרון המחלוקת מול בעל הדירה גם ללא צורך בהליכים משפטיים, אך הדבר תלוי בסוג החוזה והוראותיו.

לסיכום, היוזמה לפינוי מוקדם של שוכר נתונה במרבית המקרים לבעל הדירה. אולם כיום ביטול הסכם שכירות בלא עילה אפשרי רק אם הדבר צוין במפורש וכן רק אם חל על הצדדים באופן הדדי בהסכם השכירות. כמו כן, איתור שוכר חלופי צריך להיעשות בהסכמתו של בעל הדירה ואולם, בנסיבות מתאימות ניתן יהיה לעשות זאת גם ללא הסכמתו.